Mietkaution14. März 2026|

Wann darf der Vermieter die Mietkaution behalten?

In welchen Fällen darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten? Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter in der Schweiz.

Die Mietkaution soll den Vermieter absichern - das heisst aber nicht, dass er sie einfach behalten darf. In der Praxis kommt es immer wieder zu Streitigkeiten darüber, ob der Vermieter berechtigt ist, Teile der Kaution einzubehalten oder nicht. In diesem Artikel klären wir, welche Rechte und Pflichten beide Parteien haben.

Die Mietkaution ist Eigentum des Mieters

Ein weit verbreiteter Irrtum: Die Mietkaution gehört nicht dem Vermieter. Sie bleibt Eigentum des Mieters und wird lediglich als Sicherheit hinterlegt. Deshalb muss die Kaution gemäss Art. 257e OR auf einem Sperrkonto bei einer Bank auf den Namen des Mieters angelegt werden. Der Vermieter kann nicht ohne weiteres darauf zugreifen.

Nur wenn berechtigte Ansprüche bestehen und der Mieter zustimmt - oder ein Gericht dies anordnet - kann der Vermieter auf die Kaution zugreifen.

Berechtigte Gründe für die Einbehaltung der Kaution

Der Vermieter kann die Mietkaution ganz oder teilweise einbehalten, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt

Mietrückstände: Wenn der Mieter Mietrückstände hat, kann der Vermieter diese aus der Kaution begleichen.
Schäden, die über den normalen Verschleiss hinausgehen: Schäden am Mietobjekt, die über den normalen Verschleiss hinausgehen, können vom Vermieter geltend gemacht werden. Als Anhaltspunkt dient die Paritätische Lebensdauertabelle.
Ausstehende Nebenkosten: Bis zur endgültigen Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten.
Reinigungskosten: Wird die Wohnung nicht in vertragsgemässem Zustand zurückgegeben, kann der Vermieter Reinigungskosten geltend machen.

Was der Vermieter nicht darf

Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach pauschal einbehalten. Er muss seine Forderungen konkret beziffern und belegen. Unzulässig sind

Abzüge für normale Abnutzung: Gebrauchsspuren, die bei ordnungsgemässem Gebrauch entstehen, gehen zu Lasten des Vermieters.
Abzüge ohne Belege: Jede Forderung muss durch eine Rechnung oder einen Kostenvoranschlag belegt werden.
Pauschale Abzüge: Pauschale Abzüge ohne genaue Aufschlüsselung sind nicht zulässig.
Abzüge für Gegenstände, die ihre Lebensdauer überschritten haben: Ist z.B. ein Teppich 10 Jahre alt und hat seine Lebensdauer erreicht, kann der Vermieter vom Mieter keinen Ersatz verlangen.

Die Rolle der paritätischen Lebensdauertabelle

Die Paritätische Lebensdauertabelle des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands ist das zentrale Instrument zur Beurteilung von Mieterschäden. Sie legt für fast alle Bestandteile einer Wohnung - vom Wandanstrich über den Bodenbelag bis zum Küchenapparat - eine zu erwartende Lebensdauer fest.

Beispiel: Wenn ein Laminatboden eine Lebensdauer von 15 Jahren hat und nach 12 Jahren beschädigt wird, muss der Mieter nur den Restwert von 3/15 des Neupreises tragen. Nach 15 Jahren wäre der Vermieter allein für den Ersatz verantwortlich.

Fristen und Verfahren für Vermieter

Der Vermieter muss schnell handeln: Mängel müssen bei der Wohnungsübergabe im Übergabeprotokoll festgehalten werden. Versteckte Mängel, die erst später entdeckt werden, müssen unverzüglich nach Entdeckung gerügt werden. Versäumt der Vermieter diese Rügepflicht, verliert er seine Rechte.

Ausserdem muss der Vermieter seine Ansprüche innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses gerichtlich geltend machen, andernfalls wird die Kaution automatisch an den Mieter ausgezahlt. Lesen Sie dazu unsere Schritt-für-Schritt Anleitung zur Rückforderung der Mietkaution.

Wie eine Mietkautionsversicherung helfen kann

Mit einer Mietkautionsversicherung von goCaution wird Ihr Geld nicht auf einem Sperrkonto blockiert. Bei berechtigten Forderungen übernimmt die Versicherung die Zahlung an den Vermieter. Darüber hinaus profitieren Sie von einem professionellen Schlichtungsdienst, der bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter vermittelt.

Mietkaution14. März 2026

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