Mieterschäden beim Auszug – das gilt es zu beachten

Im Obligationenrecht (OR) ist geregelt, wie eine Sache wieder zurückgegeben werden muss. Auch die Frage, wann der Vermieter die Mietkaution behalten darf, hängt eng damit zusammen. Nach Art. 267 Abs. 1 OR muss die Sache in «dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt». Doch die Auslegung des sachgemässen Gebrauchs ist nicht immer ganz einfach. Um die Sache zu vereinfachen, haben der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) und der Hauseigentümerverband (HEV) eine paritätische Lebensdauertabelle zusammengestellt. Dort sind verschiedenen Gegenständen verschiedene Lebensdauern zugewiesen.

Sie haben fünf Jahre in einer Mietwohnung gewohnt. Bei Ihrem Auszug zeigen die Silikonfugen im Bad deutliche Abnutzungserscheinungen und auch das Ceranfeld funktioniert nicht mehr einwandfrei und sollte erneuert werden. Der Vermieter stellt fest, dass er die Fugen im Bad das letzte Mal vor etwa elf Jahren erneuert hat und die Küche nun knapp 15 Jahre besteht. In diesem Fall handelt es sich um Abnutzung durch sachgemässen Gebrauch und Sie als Mieter müssen nicht für die Instandsetzung aufkommen.

Sie haben eine Wohnung bezogen, in der das Bad gerade neu renoviert war. Bei Ihrem Auszug nach sieben Jahren stellt der Vermieter fest, dass das WC-Becken gesprungen ist. Da die normale Lebensdauer eines WC-Beckens bis zu 20 Jahre beträgt, müssen Sie sich an den Reparaturkosten beteiligen. Sie übernehmen als Mieter allerdings nur die Kosten für den Restwert. Das bedeutet, dass Sie etwa ein Drittel zahlen und der Vermieter zwei Drittel der Kosten übernimmt.

Für Kleinreparaturen – den so genannten kleinen Unterhalt – muss immer der Mieter aufkommen. Und das gilt für die Zeit während er in der Wohnung wohnt, als auch beim Auszug. Unter den kleinen Unterhalt fallen Reparaturen, die sich ohne spezielles Fachwissen erledigen lassen. Als Kostengrenze haben sich 150 CHF etabliert. Beispiele sind der Austausch einer lockeren Schraube, das Ölen von Scharnieren. Zudem müssen Sie als Mieter auch für Kleinteile wie einen neuen Rost für den Herd oder einen neuen Filter für den Dampfabzug aufkommen.

Wenn ein Gegenstand seine Lebensdauer noch nicht erreicht hat und durch den Mieter beschädigt wurde, muss der Mieter nicht den vollen Neupreis bezahlen. Stattdessen wird der sogenannte Zeitwert berechnet. Die Formel ist einfach: Restwert = (Restlebensdauer ÷ Gesamtlebensdauer) × Neupreis.

Beispiel: Ein Laminatboden hat eine Lebensdauer von 15 Jahren und wurde 10 Jahre nach der Verlegung vom Mieter beschädigt. Der Neupreis für den Boden beträgt CHF 3'000. Der Mieter muss nur den Restwert bezahlen: (5 ÷ 15) × CHF 3'000 = CHF 1'000. Den Rest trägt der Vermieter.

Die Wohnungsübergabe ist der entscheidende Moment. Alle Mängel und Schäden werden im Übergabeprotokoll festgehalten. Für Mieter ist es daher essenziell, bei der Übergabe anwesend zu sein und das Protokoll sorgfältig zu prüfen.

Der Vermieter muss die Mietkaution erst zurückzahlen, wenn der Mieter alle offenen Ansprüche erfüllt hat. Sind bei der Wohnungsübergabe keinerlei Schäden zu erkennen, muss der Vermieter die Mietkaution innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen. Gibt es Schäden, kann die Kaution für bis zu einem Jahr einbehalten werden. Hat es der Vermieter innerhalb eines Jahres nicht geschafft, die Schäden zu beheben, muss er dem Mieter die Kaution vollständig zurückzahlen. Das gleiche gilt auch für eine Mietkautionsversicherung. Auch diese muss dann aufgelöst werden. Übrigens: Können sich Mieter und Vermieter nicht einigen, liegt die Beweislast immer beim Vermieter.