Mietrecht08. März 2026|

Mietvertrag Schweiz: Rechte und Pflichten von Mietern

Die wichtigsten Rechte und Pflichten für Mieter in der Schweiz – vom Mietvertrag über Mietzins bis hin zur Kündigung verständlich erklärt.

Der Mietvertrag ist die Grundlage jedes Mietverhältnisses in der Schweiz. Dennoch kennen viele Mieterinnen und Mieter ihre Rechte und Pflichten nicht genau. In diesem Artikel geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Bestimmungen des Schweizer Mietrechts.

Grundlagen des Mietvertrags

In der Schweiz ist der Mietvertrag an keine bestimmte Form gebunden - er kann sogar mündlich abgeschlossen werden. In der Praxis sind jedoch schriftliche Verträge die Regel. Die meisten Vermieter verwenden standardisierte Formulare, wie sie beispielsweise vom Hauseigentümerverband (HEV) oder vom Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) angeboten werden.

Ein Mietvertrag sollte mindestens folgende Punkte enthalten: die genaue Bezeichnung des Mietobjekts, die Nettomiete und die Nebenkosten, den Beginn des Mietverhältnisses, die Kündigungsfristen und die Höhe der Mietkaution.

Die wichtigsten Mieterrechte

Das schweizerische Mietrecht (Art. 253-273c OR) räumt dem Mieter eine Reihe wichtiger Rechte ein:

Recht auf Gebrauch der Mietsache: Der Vermieter muss die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand übergeben und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.
Beseitigung von Mängeln: Bei Mängeln muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist für Abhilfe sorgen. Bei schweren Mängeln hat der Mieter Anspruch auf Mietzinsminderung.
Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen: Mieterinnen und Mieter können den Anfangsmietzins oder eine Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
Kündigungsschutz: Eine Kündigung durch den Vermieter kann angefochten werden, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst.
Erstreckung des Mietverhältnisses: Bei einer Kündigung durch den Vermieter kann der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung eine besondere Härte darstellt.
Recht auf Untervermietung: Mieter dürfen ihre Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, wenn der Vermieter zustimmt.

Die wichtigsten Pflichten des Mieters

Neben den Rechten haben Mieter auch eine Reihe von Pflichten:

Pünktliche Mietzahlung: Die Miete muss pünktlich bezahlt werden. Bei Zahlungsverzug kann nach schriftlicher Mahnung mit einer Frist von 30 Tagen gekündigt werden.
Sorgfaltspflicht: Die Wohnung ist pfleglich zu behandeln. Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, gehen zu Lasten des Mieters.
Rücksichtnahme auf Nachbarn: Mieter müssen auf ihre Mitbewohner Rücksicht nehmen - vor allem in Bezug auf Lärm und Ruhezeiten.
Meldepflicht bei Mängeln: Mängel und Schäden müssen dem Vermieter unverzüglich gemeldet werden, um grössere Folgeschäden zu vermeiden.
Duldungspflicht: Notwendige Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten sind zu dulden, sofern sie angekündigt und zumutbar sind.

Miete und Nebenkosten

Die Miete setzt sich in der Regel aus der Nettokaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Zu den Nebenkosten gehören in der Regel Heizung, Warmwasser, Hauswart, Allgemeinstrom und Abwasser. Was genau als Nebenkosten verrechnet werden kann, muss im Mietvertrag festgehalten werden.

Wichtig: Nebenkosten können als Akontozahlung (mit jährlicher Abrechnung) oder als Pauschale vereinbart werden. Bei einer Vorauszahlung hat der Mieter Anspruch auf eine detaillierte Abrechnung und kann Einsicht in die Belege verlangen.

Kündigung und Fristen

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt drei Monate, für Geschäftsräume sechs Monate. Die Kündigung muss auf den ortsüblichen Termin erfolgen - in den meisten Kantonen auf Ende März, Ende Juni und Ende September. Beide Parteien müssen die Kündigung mit dem amtlichen Formular aussprechen.

Für den Mieter gilt: Eine Kündigung durch den Vermieter kann angefochten werden, wenn sie missbräuchlich ist - etwa als Reaktion auf eine berechtigte Mängelrüge oder nach erfolgloser Mietzinsanfechtung.

Mietkaution - was sagt das Gesetz?

Gemäss Art. 257e OR darf die Mietkaution für Wohnräume drei Monatsmieten nicht übersteigen. Sie muss auf einem Sperrkonto bei einer Bank auf den Namen des Mieters hinterlegt werden. Alternativ kann der Mieter eine Mietkautionsversicherung abschliessen, die den gleichen Zweck erfüllt, aber die Liquidität schont.

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