Nebenkosten20. August 2024|

Nebenkostenabrechnung verstehen und prüfen

Worauf Mieter bei einer Nebenkostenabrechnung achten sollten – von zulässigen Positionen über Fristen bis hin zu Ihren Rechten bei Unstimmigkeiten.

Einmal im Jahr flattert sie ins Haus: die Nebenkostenabrechnung. Für viele Mieterinnen und Mieter in der Schweiz ist sie ein Buch mit sieben Siegeln. Nachzahlungen sorgen für Ärger, Guthaben für Freude – aber was genau darf der Vermieter überhaupt abrechnen? Und wie prüfen Sie, ob die Abrechnung korrekt ist?

In diesem Artikel erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, wie eine Nebenkostenabrechnung aufgebaut ist, welche Kosten zulässig sind und was Sie tun können, wenn Ihnen etwas nicht stimmt.

Was sind Nebenkosten?

Nebenkosten – auch Betriebskosten genannt – sind Kosten, die dem Vermieter im Zusammenhang mit dem Betrieb und Unterhalt der Liegenschaft entstehen. Im Mietvertrag wird festgelegt, welche Nebenkosten der Mieter zusätzlich zum Nettomietzins tragen muss. Nur was im Mietvertrag vereinbart ist, darf auch verrechnet werden.

Typische Nebenkosten umfassen:

Heizung und Warmwasser
Hauswartung und Treppenhausreinigung
Allgemeinstrom (Treppenhaus, Waschküche, Lift)
Wasserversorgung und Abwasser
Kehrichtgebühren
Gartenpflege
Versicherungsprämien (Gebäudeversicherung)
Verwaltungskosten (nur wenn vertraglich vereinbart)

Akonto oder Pauschale – der Unterschied

Im Mietvertrag wird festgelegt, ob die Nebenkosten als Akontozahlung oder als Pauschale bezahlt werden. Der Unterschied ist entscheidend:

Bei einer Akontozahlung leisten Sie monatliche Vorauszahlungen. Am Ende der Abrechnungsperiode wird abgerechnet: Haben Sie zu viel bezahlt, erhalten Sie eine Rückzahlung. Haben Sie zu wenig bezahlt, müssen Sie nachzahlen. Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen eine detaillierte Abrechnung zuzustellen.

Bei einer Pauschale zahlen Sie jeden Monat einen fixen Betrag. Eine Abrechnung entfällt – egal ob die tatsächlichen Kosten höher oder tiefer waren. Pauschalvereinbarungen sind für Mieter einfacher, bergen aber das Risiko, dass Sie langfristig zu viel zahlen.

Was darf abgerechnet werden – und was nicht?

Nicht jede Ausgabe des Vermieters darf auf die Mieter umgelegt werden. Grundsätzlich gilt: Nur Kosten, die im Mietvertrag ausdrücklich als Nebenkosten aufgeführt sind, dürfen verrechnet werden. Folgende Positionen sind typischerweise nicht umlagefähig:

Reparaturen und Instandhaltungskosten am Gebäude (siehe auch Was tun bei Mietmängeln?)
Hypothekarzinsen des Vermieters
Rückstellungen für zukünftige Renovationen
Verwaltungskosten, sofern nicht explizit im Mietvertrag vereinbart
Kosten für Leerstände (leere Wohnungen dürfen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden)

So prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung

Nehmen Sie sich die Zeit, Ihre Abrechnung sorgfältig zu prüfen. Achten Sie auf folgende Punkte:

Abrechnungszeitraum: Stimmt der Zeitraum mit der tatsächlichen Mietdauer überein? Bei Ein- oder Auszug während der Periode müssen die Kosten anteilsmässig berechnet werden.
Vertraglich vereinbarte Positionen: Vergleichen Sie die abgerechneten Positionen mit dem Mietvertrag. Nur dort aufgeführte Nebenkosten sind zulässig.
Verteilungsschlüssel: Wie werden die Kosten auf die Mieter verteilt? Üblich sind Aufteilungen nach Wohnfläche, Anzahl Personen oder Verbrauch. Der Schlüssel muss nachvollziehbar sein.
Vergleich mit dem Vorjahr: Starke Abweichungen zum Vorjahr sollten hinterfragt werden. Eine Verdoppelung der Heizkosten ohne erkennbaren Grund kann ein Hinweis auf einen Fehler sein.
Akontozahlungen: Prüfen Sie, ob Ihre geleisteten Akontozahlungen korrekt berücksichtigt wurden.

Ihre Rechte als Mieter

Als Mieter haben Sie das Recht, Einsicht in die Belege zu verlangen, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen. Der Vermieter muss Ihnen auf Anfrage die Originalbelege vorlegen. Dieses Einsichtsrecht ist im Schweizer Mietrecht verankert und kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

Wenn Sie einen Fehler in der Abrechnung finden oder mit einer Position nicht einverstanden sind, sollten Sie den Vermieter schriftlich darauf hinweisen und um Korrektur oder Erklärung bitten. Setzen Sie eine angemessene Frist von 30 Tagen.

Was tun bei einer falschen Abrechnung?

Reagiert der Vermieter nicht auf Ihre Beanstandung oder lehnt er eine Korrektur ab, können Sie sich an die zuständige Schlichtungsbehörde wenden. Mehr zu Ihren Rechten und Pflichten als Mieter erfahren Sie in unserem Ratgeber. Das Verfahren ist in den meisten Kantonen kostenlos und bietet eine niederschwellige Möglichkeit, Streitigkeiten beizulegen.

Wichtig: Zahlen Sie eine Nachzahlung nicht unter Vorbehalt, sondern weisen Sie im Begleitschreiben darauf hin, dass Sie die Abrechnung beanstanden. So sichern Sie sich Ihre Ansprüche.

Fristen beachten

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innert angemessener Frist zustellen – in der Regel innerhalb von sechs bis zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode. Kommt die Abrechnung zu spät, kann der Mieter die Nachzahlung unter Umständen verweigern.

Umgekehrt sollten auch Mieter zeitnah reagieren: Beanstanden Sie die Abrechnung möglichst innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt, um Ihre Rechte zu wahren.

Nebenkosten20. August 2024

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